近期,深圳樓市交易再現高價“茶水費”的現象引發社會對樓市回暖的激烈討論。對此,深圳市住建局公開表態“堅持房住不炒,繼續嚴格執行房地產市場調控政策不松動,嚴格落實限購、限價、限貸、限售、限戶型五限政策,嚴控嚴管炒樓現象。”
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疫情后樓市小陽春真的回來了嗎?中指研究院分析認為,3月以來隨著國內疫情的明顯緩和,各行業復工復產節奏加快,房地產市場也有所恢復。疫情擴散期置業需求受營銷渠道阻斷影響被擱置,隨著疫情的緩和,延遲需求逐步入市帶動市場規模短期明顯回升,這將是全國多數城市房地產市場的階段共性,但恢復的具體幅度及持續性如何,仍要結合城市自身房地產市場所處階段、短期變化、人口吸引力及政策規劃等要素綜合判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受南方日報記者采訪時亦提醒,在國家再次強調“房住不炒”的政策基調下,買房者對不同城市行情走勢一定要冷靜觀察,謹慎調查,切忌盲目跟風地加杠桿入市。
不同城市回升幅度存在一定差異
根據國家統計局調查顯示,3月70個大中城市新房、二手房房價環比上漲數量均大幅增加。新房方面,38個城市房價上漲,較2月增加17個城市;二手房方面,二手房房價上漲城市增加至32個,較2月增加18個城市。對此,國家統計局城市司首席統計師孔鵬亦表示,3月份,隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好,生產生活秩序加快恢復,因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭,70個大中城市房地產市場價格出現微漲,但總體較為穩定。
中指研究院根據近期調研綜合分析認為,當前不同城市房地產市場的可恢復性與疫情程度、市場所處周期及城市基本面等因素密切相關。對于深圳、杭州等東部熱點一二線城市而言,疫情的發生進一步凸顯了高能級城市的優勢,人口吸引力的提升將加速市場的回暖;北京、上海等城市受限于嚴格的調控政策及疫情防控措施,雖有龐大的剛需和改善群體支撐,但需求入市節奏將較為平緩;天津、濟南等地短期內在延遲需求集中釋放的影響下,市場規模將有階段性恢復,但鑒于其市場活力不足,規模反彈持續性偏弱。另外,國外疫情集中暴發對我國外向型城市帶來較大負面影響,短期經濟承壓,居民收入下滑及預期轉變或將進一步影響房地產市場的發展態勢。
專家認為,當前國內重點城市樓市行情走勢表現出明顯的“分化”現象。數據顯示,2月下旬以來,隨著線下售樓處逐步開放,加之社會恐慌心理有明顯緩解,多區域重點城市商品住宅周度成交面積普遍有所回升,但不同城市回升幅度存在一定差異:北京、上海等地商品住宅成交面積在疫情初步緩和后雖已從低位回升,但節奏較為平緩,至今市場規模與疫情前及去年同期水平仍存在較大差距;而深圳、濟南、合肥等地目前銷售體量已接近甚至超過去年同期,市場規模恢復較快。
值得注意的是,粵港澳及長三角一體化規劃戰略引領國內城市群發展,區域房地產市場發展潛力將明顯提升。中指研究院分析指出,在良好的城市發展機遇吸引下,人口加速向長珠三角區域聚集將為后續房地產市場的發展打下堅實的需求基礎。長珠三角熱點城市短期內聚集的大量常住人口將帶動當地房地產市場潛在需求群體明顯擴容,進而為市場提供有力支撐。
與此同時,疫情對經濟的拖累大概率將抑制三四線城市房地產市場潛在的上行勢頭。結合商品住宅市場的量價變化趨勢來看,受2017年區域協同調控影響,佛山、惠州、金華等地房地產市場普遍進入下行階段,近幾年量價持續震蕩調整,市場已基本完成自我調節,疊加區域一體化規劃利好,若未發生疫情,東部沿海三四線城市市場存較大回升動力。而國內外疫情的影響大概率將削弱需求入市積極性,進而拖緩市場規模恢復節奏。
“房住不炒”基調下切忌盲目加杠桿入市
作為一線城市中最熱的城市,深圳近期的成交情況受到社會普遍關注。
“從近期市場來看,熱點樓市開始回升了,比如3月份,深圳二手房成交量近8000套,超過去年12月的水平。4月前兩周,新增客源量明顯增加,業主掛牌價也在上漲,近3周分別為7.1萬元、7.2萬元、7.3萬元,比售價(6.4萬元)高很多。”李宇嘉博士對記者表示,這是受媒體造勢和明星樓盤的帶動影響,加上貨幣寬松的政策改變了一些投資客的預期。近期其調查發現,許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。事實上,業內人士在理性思考后也有一種共識,認為疫情一定是會過去的,對熱點城市來說,基本面沒有惡化,人口還在流入,樓市的機會還在。根據2020年新型城鎮化的任務,國家要提升中心城市能級和核心競爭力。未來,要打造都市圈、搞新基建,利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后,國家會更重視都市圈建設,這些熱點城市,都是都市圈的核心,各項配套和設施,都會隨著新基建、都市圈建設而旺起來。這也是大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。
不過,李宇嘉也提醒,若把樓市繁榮建立在杠桿上,這是不可持續的。大家應該靜觀,保持謹慎,加強學習,修煉內功,研判形勢。具體從深圳的情況來看,目前高端購買力并沒有那么強大,只是被個別樓盤吸睛了。總價1000萬元以上的豪宅成交,2018年占比7%,現在占比5.3%;800萬-1000萬元的豪宅,2018年占比4%,現在占比3.4%。所以,別盲目加杠桿入市,特別是跟風炒房的人,更應該充分預判市場潛在的風險。
【記者】馮善書
【作者】 馮善書
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